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甲醛门之外多维度爆雷 长租公寓发展底线在哪

文章作者:来源:www.xax495.com时间:2020-03-14



原标题:发展长期租赁公寓的底线在哪里?

来源:今日北京商业

一路跑来的长期租赁公寓还没有迎来最精彩的时刻。它们已经被不断倒塌的雷暴击倒:无法避免的“甲醛房”,无休止的集体租赁和分割,无休止的现金池和租赁贷款.我们不禁要问:发展长期租赁公寓的底线在哪里?

甲醛门外的多维雷暴

与2018年的单一甲醛门不同,2019年的旧出租公寓、金融监管维度的资金池、城市管理维度的团体租赁和分区,甚至公共安全人权方面的偷拍镜头,都有更多的雷暴维度。

今年8月7日晚,南京乐嘉公寓宣布公司因“管理不善”而停止运营。乐嘉公寓的运营模式不同于传统的长期租赁公寓企业,长期租赁公寓企业以租金差异和增值服务为盈利点,是“高租金、低租金”的运营模式。在看似亏损的商业模式背后,是利加公寓更大的野心:利加公寓打算通过向房东支付季度租金,并要求租户支付半年或一年的租金,来寻求更快的规模扩张和更大的市场份额。其最终目标是在市场垄断后拥有长期租赁市场的定价权。然而,在“烧钱”模式下亏本经营的Lega公寓直到成为长期租赁市场的“老板”才得以生存。

这不仅仅是一笔钱。长期公寓领域仍然存在强制性“租赁贷款”。所谓“租赁贷款”是指长期租赁公寓运营商与金融机构之间的合作,为租户提供租赁融资。金融机构向长期租赁公寓支付预付款,租户每月偿还租赁贷款。

今日北京商报记者调查发现,长期租赁公寓品牌“蛋壳公寓”支持的四种支付方式中,月付只能是“分期付款”。打算按月支付租金的租户,如果想申请蛋壳公寓,只能选择接受“租赁贷款”服务。蛋壳公寓应用程序表示:“蛋壳公寓将分期提供租赁和贷款服务,帮助您和第三方金融机构分期办理租赁和贷款。分期付款的利息和手续费将由蛋壳公寓承担。”在参观期间,几位蛋壳管理员还向记者推荐了《今日北京商报》,认为“按月付款是最划算的。即使承租人中途解除合同,承租人的个人信用信息也不会受到影响。”根据另一项调查,市场上绝大多数长期租赁公寓品牌都不同程度地参与了租赁贷款。例如,除了传统的按月、按季度、半年和按年支付的四种支付方式之外,Freely还推出了“自营和独家分期付款”。本表租金金额略低于月租,但本金(月租以分期付款方式支付)和手续费必须按月支付。对于最近提交了在美国上市申请的清科公寓来说,“租赁贷款”服务也占公寓供应合同的“大部分”。招股说明书显示,截至2019年6月30日,清科公寓已与11家金融机构达成合作,65.2%的租户使用了分期付款服务。

在一系列租户披露后,监管机构禁止的隔断房租赁也显示出“本色”。调查显示,长期租赁公寓经营者在处理现有的分房时,仍然存在“继续出租但不强行拆除分房,集中监管下架房间类型”的情况。仅从去年11月开始,北京的市场就因为非法出租隔断而被多次拆除。“租金差异增值杠杆”AB Faces

Long Rent公寓近年来不断出现问题,被认为是新兴产业潜流的“后遗症”。还有一种市场观点认为,“如果自2015年以来的政策使得长期租赁公寓飙升并开始迅猛增长,那么自2001年以来将会出现一系列负面事件,比如雷电爆炸和租赁贷款

安心首席执行官林雄曾经说过:“我们的计算逻辑其实很简单,就是我们将把房子搬进去,投资装修、标准化、出租,并通过向房东和客户收取两端的服务费来支付我们的装修和运营成本。”然而,尽管作为龙头企业,它拥有市场上具有规模优势的可出租房屋,但除了从出租房屋中收集的“自血”之外,对资金的自由渴求也表现在对外部融资的频繁寻求上。

"发展长期租赁公寓需要风险规避、长期投资、低资本成本和低投资回报的资金,因此不会涉及资本退出问题。然而,中国的货币是“空头货币、热钱和高价货币”。资本市场不允许长期的低利润表现,许多企业听到这个消息后会突然离开市场。缺乏符合长期租赁公寓行业特点的金融支持,使得行业融资发展困难。”中国房地产经纪协会主席胡景晖表示,长期租赁公寓行业的产业属性和资本属性不匹配。与此同时,也存在着五个亟待解决的潜在风险:租金收入与支出的不匹配、租金贷款、缺乏对租户存款的监管、缺乏对租赁企业的监管以及租赁房屋的安全。

yi ju研究院智库中心的研究主任严跃进指出,“租金差异和增值服务财务杠杆”的结合是当前行业公认的盈利模式。然而,风险和机遇并存:长期租赁公寓加上杠杆扩张可以帮助企业“抢占先机”,但也增加了企业生存不稳定的可能性。从某种程度上来说,“甲醛屋”的出租是企业或一些离线运营维护人员在“中国特许”模式下,为了减少空置率和提高房源周转率而产生的业绩压力。反复禁止长期公寓分割也反映了长期公寓对规模和利润的迫切需求。

扩张后,企业并没有意识到。

据不完全统计,截至2018年底,中国共有80多个品牌的长期租赁公寓。截至2019年上半年,全国长期公寓的总供应量约为335万套(约150万套)。然而,现实表明,野蛮的“弱肉强食法”不仅有助于长期租赁行业的快速扩张,也有助于行业短期的阵痛。

业内有人认为,长期租赁公寓的发展底线值得所有市场参与者澄清。下面的长期租赁公寓企业应该科学思考如何建立适合自己的发展模式,而不是盲目的盲目发展。只有合理且合规的开发才能确保长期的市场流动。除了“企业意识”,许多行业专家都认为行业规范和国家标准是不可缺少的。

首先,需要实现的是行业标准的统一。在针对长期公寓的应用规范方面,各公寓运营商是否应该实行统一的信息披露流程,如房型图的显示功能不能下架,必须显示房源的核心信息等。就房屋的空气质量而言,与网络相连的出租屋的空气质量达到什么标准才能出租,出租合同中是否应明确列入“甲醛检测”的相关标准,以及如何平衡“甲醛超标”的举证责任?

其次,还应及时跟进长期租赁公寓行业的立法支持和相关部门的监管。

胡景晖指出,到目前为止,长期租赁公寓行业还没有上层的法律支持。唯一可以看到的是住房和建设部第6 《商品房屋租赁管理办法》号法令,该法令于2011年2月生效。地方政府层面也仅限于通知和措施。最高级别的涉及数十亿美元的工会法只是一项部门措施。市场难以监管,普通人的权益难以得到保护。同时,分阶段运动式监管

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