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房企并购季:融创、世茂们的“胜者通吃”游戏

文章作者:来源:www.xax495.com时间:2020-03-08



原标题:房屋并购季:荣创,世茂的“赢家通吃”游戏

中国房地产销售市场已经进入红海战争时代。

无论是恒大总裁夏海钧提到的“15万亿派”,还是融创中国董事局主席孙宏斌估计的“16万亿股”,都表明开发商的销售蛋糕基本是固定的,所有股份都是中间产生的。如果个别公司想增加,他们只能抢劫别人。如果它不能上升,它就有危险。

荣创、世茂、金科等住宅企业目前是这一阶段的赢家。2019年,他们扮演了买家的角色,而潘海、太和、新城和邓鸿是他们的“猎物”。其中,融创多年来一直是“并购之王”。“巨人”的合并和转型不仅使他们在股票市场占据了较高的地位,也使他们在下一个时代的竞争轨道上领先。资源、资本和政策都集中在“赢家”身上。

也许他们现在唯一应该关心的是风险的防范和资金的安全。

多次M&A疫情爆发

2019年M&A市场将更加强劲。

新年1月21日,融创中国宣布以125.53亿元收购北京泛海国际项目和上海董家渡项目的第一地块,成为最大的房地产收购案。

年底,当市场认为这是今年最大的房地产收购时,孙宏斌抛出了另一颗炸弹:11月27日,融创宣布以约153亿英镑的价格收购成都环球世纪和时代环球51%的股份。

股权交割30天后,融创可获得的股权分配利润为36.43亿元,来自收购目标的已售及未偿利润。此外,还有35亿英镑的超额利润。根据这一计算,荣创51%股权的实际贡献仅为118亿元。如果把超额利润计算在内,它只有81亿英镑。

到目前为止,融创今年已经在M&A市场投入了近300亿元,继续成为行业的“M&A之王”。

今年还有一家房地产公司对M&A市场表现出极大的兴趣,那就是世茂。上半年,在不到三个月的时间里,世茂先后完成了收购太和、法明、万通、月泰等11个项目,累计投资126.8亿元。

世茂已经成为今年流动性不足的太和的“接班人”。在上述收购中,泰和集团共收购7个项目,交易金额约为77亿元。

到目前为止,世茂今年在并购上已经花费了150亿元。在年初的业绩会议上,世茂副董事长兼总裁许世坛表示,2019年世茂70%以上的土地储备将来自并购,50%的返还资金将用于购买土地。

7月,新城控股遭遇“黑天鹅”,公司不得不转售该项目进行纾困。金科成为新城的重要供应商之一。

7月24日,金科有限公司发布了收购房地产项目公司股份的公告。该公司计划以合理价格收购新城控股下属六家房地产项目公司的股份,总成交额约为17.21亿元。交易完成后,预计将为金科增加102.22万平方米的土地储备。

金科股份有限公司联合总裁方明富表示,房地产公司收购土地不是一个单一的方式。由于控制和限制价格的政策,一些项目不赚钱或微利,收购的好处在一定程度上更可控。

荣创与成都环球世纪的交易仅次于万达吕雯,涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市18个项目,总建筑面积3071.6万平方米,实用建筑面积2771.6万平方米,占总建筑面积的90%。截至公告日,未售出建筑面积约为2391万平方米。

考虑到已达成意向协议的潜在土壤储量,融创获得总建筑面积约6658.8万平方米,其中实用建筑面积约6304.9万平方米,约占总建筑面积的95%。

通过并购,收购方可以实现土地储备的快速扩张

在巩固传统优势的同时,高端住宅公司也在迅速坚持自己在业务转型和多元化中的地位,引领着“赢家通吃”阶段的新路子。

以融创为例,销售额保持第四位,并大幅增长。孙宏斌还扩大了规模,提升了医疗、文化和旅游行业。

11月27日,在邓鸿收购成都环球世纪后,孙宏斌表示,“融创将在文化旅游行业立于不败之地”。

很快,除了融创文化旅游城,全球融创展览文化旅游集团也成立了。其会议和展览中心的举办和管理超过200万平方米,是全国最大的展览项目的举办和运营商。荣创因此成为国内会议展览项目的领导者。

另一家房地产巨头万科不再是传统的开发商。到目前为止,万科已经是商业、租赁和物流领域最大的公司之一。

保利在物业服务领域建立了强大的社会、政府和城市网络;华润和龙湖在商业布局方面的租金收入已经开始超过同行。

碧桂园和恒大决心在智能机器人和新能源汽车领域占据一席之地,利用新技术和市场,拥有巨大的房地产资本。

与刚刚在香港上市的阿里相似,除了核心业务利润,阿里的四大业务正处于增长期。云计算、数字媒体和娱乐等其他业务以及创新业务目前也基本没有盈利,也处于培育阶段。

虽然鲁文和杨康这两个区域的价值达到了10万亿元,但荣创也制定了短期内不赚钱的计划。“无论是在鲁文还是在杨康,我们短期内都赚不了多少钱。我着眼于更长远的未来,从现在开始的5年或10年。”孙宏斌说道。

11月28日,万科董事会主席于亮也在昆明表示,“万科(长期租赁公寓)不会打雷。我们觉得很好,长期租赁公寓赚不了多少钱,而且(目前)我们可以有稳定的收入。”

因此,未来的这种转型需要不断的输血和业务发展的支持,这对于中小房企来说更加难以承受。

随着股市的下跌,住宅企业的盈利模式和结构也将在未来发生重大变化。开发经营企业的盈利能力将重构住宅企业的价值体系。